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相続のよくあるご質問
法務局で土地や建物の所有者を調べることはできますか

法務局で土地や建物の所有者を調べることはできますか

回答

法務局で土地や建物の所有者を調べることは可能です。法務局には、土地や建物の現況や所有者、抵当権の有無などが記録されています。これを「登記記録(登記簿)」といいます。

不動産の登記記録(不動産登記といいます)には、土地の所在、地番、地目、地積のほか、所有者の住所、氏名、抵当権などの登記された担保の有無が登記されています。建物の場合は、建物の所在地、家屋番号、種類、構造、床面積のほか、所有者の住所氏名等が登記されています。

解説

遺産分割協議や遺留分減殺請求、相続登記を行う前に、法務局で相続財産に含まれる不動産を調査するケースも多いと思います。以下では、法務局で取得できる各種証明書や図面についてまとめてみます。

1.登記事項証明書

登記事項証明書(登記簿謄本)には、それぞれの不動産(1筆の土地及び1個の建物)ごとに、不動産の物理的現況(表題部)及び権利関係(甲区・乙区)が登記されています。

登記事項証明書の記載は端的・簡潔ですが、一つ一つの用語の使用方法などが厳格に運用されていますので、不動産に関する調査の基本となる証明書です。

※不動産の表題部(物理的現況の記載部分)記載事項は次のとおりです。遺産分割協議書や相続登記の申請書などに記載する正式な不動産を特定する情報も、以下の記載があれば大丈夫です。

土地・・・①所在 ②地番 ③地目 ④地積

建物・・・①所在 ②家屋番号 ③種類 ④構造 ⑤床面積

マンション(敷地権化されたもの。敷地権化されていないものは、通常の土地建物と同じ表記をします。)

 (一棟の建物の表示)①所在 ②建物の名称 ③種類 ④構造 ⑤床面積(②が登記されていれば、③、④、⑤の記載を省略できます)

 (専有部分の建物の表示)①家屋番号 ②建物の名称 ③種類 ④構造 ⑤床面積

 (敷地権の目的である土地の表示)①土地の符号 ②所在及び地番 ③地目 ④地積

 (敷地権の表示)①土地の符号 ②敷地権の種類 ③敷地権の割合

2.各種図面

登記事項証明書のみでは、土地の形状や長さ、隣接地、接道、建物の配置といったことはわかりません。したがって、登記事項証明書の表題部の記載内容を図示(ビジュアル化)した各種図面が整備されています。

2-1.地図(不動産登記法第14条に定める地図)

原則として、昭和26年の国土調査法に基づく調査がなされた地積図です。比較的精度が高く、面積はほぼ正しいといえます。なお、14条地図は全国に備え付けられている地図の約半分程度しか整備が進んでいません。

2-2.地図に準ずる図面(公図)

明治時代の地租改正の際に作成された図面等を基にした地図です。現地を正確に表していない場合が多く、不動産登記法上も①の地図が整備されるまでの暫定的な図面として取り扱われています。

2-3.建物図面・各階平面図

建物図面は、建物の形状及び敷地との位置関係を示した図面です。各階平面図は、各階の形状を図示し、その床面積及び求積の方法を記載したものです。融資を受ける際などに、建物の担保価値算出のため提出することがあります。

2-4.地積測量図

その土地の形状、地積(面積)と求積方法などを記載したものです。昭和40年以降に分筆登記により新たに地番が作成された場合(登記簿が新たに作成された場合)は、原則として地積測量図が存在します。

不動産の売買や建物の新築などの際には、土地の正確な面積や距離、形状が必要ですので、測量をした上で土地家屋調査士が作成します。

3.その他

3-1.ブルーマップ

ブルーマップとは、「住所⇔地番」を調べることができるようにした株式会社ゼンリン発行の地図のことです。住宅地図と公図を重ねたような地図です。

住居表示などにより、住所と土地の地番は異なることがあります。登記事項証明書などの取得は全て地番によって特定する必要がありますので、住所は分かるが地番が分からない場合に、これがあると便利です。なお、ブルーマップと呼ばれる理由は、地番が青字で印刷されているためです。

余談ですが、ブルーマップは株式会社発行の民間の地図であるため、著作権の関係で閲覧はできても法務局でコピーすることはできません。法務局によっては、見張り番みたいな人がいてコピーを取り締まっていたりします。

3-2.マンションの家屋番号台帳

マンションの家屋番号台帳とは、「マンションの部屋番号⇔部屋番号に対応する家屋番号」を調べることができる台帳です。マンションの登記事項証明書を取得する場合、部屋番号(○○号室)はわかっていても、家屋番号が分からないことが多々あります。

そのような場合、権利書や固定資産税納税通知書が手元にあればよいですが、なければ法務局まで行って調べることもあります。

3-3.住居表示対照表

住居表示対照表とは、「地番⇔住居表示」を調べることができる台帳です。全ての法務局に置いてあるわけではないと思われます。通常は市町村役場に聞けばわかるため、大量に調査するなどのケース以外では、あまり利用されていないと考えられます。

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